Oltre il danno, la beffa: lo Stato e le compravendite immobiliari.

Lo Stato si atteggia variamente nell’esercizio del potere normativo di cui è titolare. Da un lato, paternalisticamente elabora discipline minuziose, muovendo dal presupposto che il singolo non sia sufficientemente tutelato se le disposizioni di legge sono poche e non abbastanza complicate; o non disponga della capacità decisionale adeguata a compiere scelte autonome e fondate; o non sappia assumersi la responsabilità di perseguire quanto è per sé più funzionale; o necessiti comunque di un indirizzo etico o morale che solo lo Stato stesso gli può fornire. Dall’altro, spregiudicatamente impone tasse e oneri vari che, gravando la collettività in maniera soffocante, impediscono sotto più profili che le risorse individuali possano essere proficuamente estrinsecate.

Sotto entrambi i profili, appare evidente come la libertà del singolo venga gravemente limitata da una regolamentazione ingombrante, oltre che volubile e incerta com’è noto. In particolare, oltremodo compromessa è quella libertà di iniziativa economica costituzionalmente tutelata il cui esercizio sarebbe agevolato in un ambiente normativo favorevole, chiaro e definito. Del resto, non è certo un caso se l’Italia è posizionata in modo deludente nella classifica sulla libertà economica stilata annualmente da Wall Street Journal e Heritage Foundation (Index of Economic Freedom 2014), né ottiene miglioramenti come qui si rileva. Peraltro, a peggiorare le conseguenze di quanto sopra esposto, vi è la circostanza che il legislatore raramente compie quell’analisi dei costi e dei benefici con cui dovrebbe motivare ogni opzione di regolamentazione e sulla base della quale dovrebbe poi essere chiamato a rendere conto dei risultati ottenuti a seguito delle scelte normative effettuate. Così talora accade che le disposizioni emanate producano danno anziché recare giovamento.

Se criticabili sono i singoli profili così individuati e se la loro summa amplifica il senso di disagio dei cittadini nei riguardi dello Stato, ogni limite appare superato quando il “buon” fine dal legislatore dichiarato è diverso da quello nei fatti perseguito. E’ in detti casi, infatti, che si rende evidente l’apoteosi di un Potere che si prende gioco in modo quasi arrogante di coloro i quali già tratta come sudditi normalmente. Come di seguito esposto, ciò è quanto, ancora una volta, si è verificato.

E’ opinione diffusa e fondata che con sollecitudine estrema debbano essere alleggeriti i gravami che ostacolano l’attività economica privata e realizzate misure idonee a incentivarla, ciò al fine di contribuire al superamento di una crisi che stenta ad essere adeguatamente affrontata: ma lo Stato italiano, come spesso accade, è andato in senso opposto, seguendo tutt’un’altra strada. Ha, infatti, introdotto una normativa che pone pesi ulteriori rispetto a quelli già esistenti sul settore immobiliare e, in particolare, sulle transazioni che ne hanno a oggetto i beni: evidentemente, non bastava il colossale pasticcio della tassazione sulle case, oltre alla pressione fiscale in generale, a deprimere il relativo mercato. Di recente, è stato previsto (L. n.147/2013, c.d. legge di stabilità 2014, commi 63-67 da attuare mediante apposito  decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri entro quattro mesi dall’entrata in vigore della legge stessa) che la somma oggetto di corrispettivo in un contratto definitivo di compravendita immobiliare venga versata non alla controparte, bensì al notaio rogante e da quest’ultimo depositata in un conto corrente dedicato. Essa potrà venire svincolata solo quando la procedura di trascrizione del relativo atto sarà stata completata.

La motivazione ufficiale è che l’acquirente sia così più tutelato qualora, in occasione della visura fatta al momento della trascrizione suddetta, ne siano accertate altre in forza delle quali sul medesimo bene soggetti terzi possano vantare diritti. La misura indicata consentirebbe, dunque, alla parte che paga il prezzo di essere garantita mediante il deposito in banca dello stesso fino a quando l’atto sia reso opponibile a terzi mediante la registrazione prevista: la soluzione è ulteriore e più immediata rispetto a quella dettata dal codice civile (risoluzione del contratto, restituzione del prezzo e risarcimento dei danni). Si tratta, tuttavia, di un meccanismo di tutela di cui i privati potrebbero avvalersi, strutturandolo secondo le proprie esigenze, anche in mancanza di una previsione normativa apposita, sulla base di un preventivo accordo: ampio è l’ambito di esercizio dell’autonomia negoziale, al riguardo. E’ stato, invece, reso obbligatorio un adempimento che poteva essere dalle parti spontaneamente adottato così come evitato. Dunque, nonostante la motivazione della maggiore garanzia, sopra riportata, già criticabile sarebbe, da un lato, l’ingerenza paternalistica dello Stato in un ambito ove vige libertà del privato; dall’altro, l’ennesimo appesantimento non necessario di un sistema normativo che dovrebbe invece venire semplificato. Ma, come anticipato, serve andare oltre per comprendere appieno la prescrizione in discorso: continuando la lettura della stessa, qualcos’altro non torna. Gli interessi sulle somme depositate a seguito della firma del contratto verranno percepite dallo Stato (nella legge si precisa che saranno impiegati per “finanziamenti alle piccole e medie imprese”), anziché da colui cui le somme stesse sono contrattualmente destinate e che, pertanto, sarebbe titolare del diritto a percepirne i frutti maturati nel periodo di tempo richiesto dalle verifiche preliminari alla registrazione dell’atto. Appare, quindi, palese come l’obiettivo effettivo della disposizione in esame sia ulteriore e diverso da quello espressamente indicato e come lo Stato, ancora una volta, abbia trovato il modo per realizzare ciò in cui è specializzato, vale a dire, attingere ai risparmi dei privati: in questo caso, peraltro, mediante una sorta di inganno, sostenendo cioè di voler tutelare determinati soggetti, ma di fatto perseguendo il fine ultimo di reperire risorse per far fronte a una spesa pubblica sempre più ingente. Se lo Stato avesse realmente inteso garantire il soggetto acquirente in una transazione immobiliare, avrebbe dovuto operare con piena coerenza e, dunque, riconoscergli gli interessi di sua pertinenza, anziché interferire per via normativa attribuendosene coattivamente la spettanza.

Comunque si voglia configurare la misura suddetta – tassa occulta o prelievo forzoso – sembra evidente che si tratta dell’ennesimo abuso. Il Potere, come spesso accade, agisce in danno del privato, dissimulando i propri intenti tra le pieghe di disposizioni paternalisticamente declinate come se fosse quest’ultimo il soggetto davvero tutelato. Oltre il danno, la beffa per il cittadino tartassato.

Ad aggravare quanto fin qui rilevato sta la circostanza che, ancora una volta, il legislatore sembra ignorare che un metodo normativo improntato alla trasparenza richiede vengano preventivamente valutate le conseguenze che una determinata misura potrà comportare: nel caso di specie,  per i privati che effettuino transazioni immobiliari, nonché per il settore di riferimento e per il sistema economico in generale. Occorre, cioè un’analisi di impatto tesa ad accertare se i costi ipotizzati siano superiori ai benefici attesi, sì che sia opportuno evitare una scelta di regolamentazione che possa produrre risultati negativi.

Oltre a sottrarre al venditore somme di sua pertinenza – del resto, “follow the money” è il metodo meticolosamente seguito dallo Stato per “far cassa” attingendo alle tasche dei privati –  la predetta misura aumenterà gli oneri connessi alle compravendite immobiliari. Tra questi, le spese del conto corrente bancario e l’onorario da corrispondere al notaio per il nuovo adempimento previsto sono soltanto quelli più manifesti. A essi si aggiunga, esemplificativamente, la valuta persa nei tempi tecnici bancari necessari perché la somma depositata possa entrare nell’effettiva disponibilità di colui cui spetta, una volta svincolata “senza indugio” da parte del notaio dopo la registrazione dell’atto; o l’ammontare degli interessi di cui il venditore sarà deprivato per ogni giorno in più impiegato per la trascrizione, nel caso di ostacoli imprevisti che richiedano tempi di soluzione non immediati. Dalla normativa prescritta, quindi, discenderanno costi aggiuntivi per i privati già gravati da pesi fiscali e burocratici rilevanti, per usare un eufemismo.  Gli effetti sul settore immobiliare, nonché  sull’economia del Paese, poi, sarebbero amplificati. La necessità che le somme oggetto del corrispettivo rimangano depositate su un conto corrente fino a quando la trascrizione dell’atto sia stata completata farà sì che eventuali operazioni connesse alla vendita immobiliare, se destinate a essere realizzate con i relativi proventi, restino a propria volta bloccate. Solo quando la registrazione sarà stata eseguita il denaro potrà effettivamente entrare nella disponibilità del venditore e così cominciare a circolare. Appare evidente come il rallentamento delle transazioni in discorso produrrà analogo risultato nel sistema degli scambi nel suo complesso, con i costi che ciò comporta. Si consideri, peraltro, che i tempi di realizzazione di determinate operazioni sono spesso essenziali, trovando nell’immediatezza dell’esecuzione il proprio presupposto, nell’epoca di internet soprattutto: stante quanto sopra rilevato, aumenterà il rischio che le operazioni predette non vengano portate a compimento e con esso, conseguentemente, il danno arrecato dalla disposizione esaminata.

Infine, nell’emanare norme come quella sopra esposta, il legislatore sembra talora non tenere in considerazione adeguata la circostanza che le entrate per le casse dello Stato potrebbero rivelarsi minori di quelle attese. A causa del nuovo obbligo introdotto, infatti, il numero delle compravendite di cui si sta trattando potrebbe ridursi e l’introito previsto non essere realizzato. La misura fin qui analizzata, in ultima istanza, scoraggiando ulteriormente gli scambi sul mercato immobiliare e l’iniziativa privata in generale, costituirebbe così l’ennesimo ostacolo alla crescita del Paese, tanto invocata quanto non efficacemente perseguita.

I costi di quest’ultima “trovata” del legislatore nazionale saranno dunque a carico di tutti, nessuno escluso: del privato, che sembra essere tutelato e invece, con l’occasione, viene ancora una volta tassato mediante modalità che paiono un abuso; del sistema economico nazionale, sempre più penalizzato; e pure dello Stato, che probabilmente non realizzerà le entrate auspicate. Oltre il danno, la beffa si diceva: in mancanza della trasparenza normativa garantita da una buona analisi di impatto, sempre questo è il risultato.

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